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个人投资五星级酒店可以吗?高端酒店不赚钱,为什么开发商喜欢做

编辑:admin时间:2019-05-06 18:26:39来源:未知

个人投资五星级酒店可以吗?高端酒店不赚钱,为什么开发商喜欢做

五星级酒店、四星级酒店外表奢华大气,讲排场、充面子那是很好的,个人开星级酒店,我都是拒绝的,因为酒店越高档,大概率上越不赚钱。真要是高星级酒店都不赚钱,那为什么还是有很多开发商愿意做呢?

俗话常说:无利不起早。高端酒店有利可图,开发商才热衷于搞。

高星级的酒店盈利困难,这是国内酒店的通病。一般情况下,开发商自己投资,根据城市、位置、交通、商务发达程度、当地消费水平不同,酒店的投资回报周期不同,星级越高的酒店、投入越大,回报周期越长,一般在12-18年。

 

个人投资五星级酒店可以吗?高端酒店不赚钱,为什么开发商喜欢做

 

酒店投资34亿,年亏损6250万

上表是位于上海外滩的万达瑞华酒店的经营测算。可以看到,5000元/晚的房费,70%开房率的情况下,加土地款总投资34亿元,每年却要亏损6200多万。

当然,具有核心资源的酒店不在此列,特别是有独特优势的比如著名景区(张家界、九华山)、产区(比如仁怀市茅台镇)或者是核心的商务、政务区。

那么,为什么高星级酒店盈利不高呢?

最根本的原因,是项目周边配套过剩,或者缺乏消费能力,导致营收不高。

其次呢?投入过于浪费。都知道高星级酒店的投入很大,但其实很大的一部分投入,是浪费在酒店配套上了。比如恒温游池,只要你开放使用,平均每天打底亏2000块;大型宴会厅,1000多平方的面积,酒店可能一个月用不上几次,除了浪费租金、装修,还得天天养着后厨的几十号人;健身房也是亏的,SPA会所大概率也是要亏的。酒店的客房规模是可以控制的,现在国际五星级酒店客房基本不低于200间就可以,四星级150间都行,客房部分肯定是可以盈利的,不过这部分的盈利都被配套消耗掉了。

那开发商可以选择不做那么多配套吗?自然是不行的,这些对于高星级酒店来说就是标配。

最简单的例子,如果一家快捷酒店或者小宾馆投资回报周期长于3年,那说明这家店经营能力一般,做的不好。快捷宾馆有什么?一个小前台,甚至连早餐厅都没有,都是客房。

不赚钱的配套通通砍掉,所以快捷酒店和小宾馆赚钱快。

 

国际酒店品牌众多

高星级酒店回报那么差,为什么开发商还是热衷于做呢?5大原因:

1.拿地条件;

2.项目溢价;

3.合理避税;

4.资本回报;

5.做标杆或者纯粹老板喜欢。

政府负债率很高,喜欢拿地换马路、换学校、换公园。现在很多新区的政府,卖地的时候喜欢加一条,必须规划一家高星级酒店,甚至直接点名要国际前几大品牌,因为新区要招商、要搞接待。作为条件呢,各地都有补贴政策:退土地款、退税、奖励现金(贵阳政策是五星级500万,四星级400万),八仙过海各显神通。这个时候开发商一是没办法硬上,二是也乐于帮领导排忧解难,大家都好;

拿了地、立了项,就开搞。开发商搞酒店,大家很少看到有开发商独立只搞一栋酒店的,非常稀少。一般都是配些住宅、商业一起,高端酒店一入驻,项目的逼格马上上升几个档次,住宅、商业都可以卖加溢价,同时酒店是自带流量业态,酒店进来,能够加快项目招商的速度。

住宅卖掉、商业大部分肯定也卖掉,卖完扣掉土地成本、建安成本、营销成本等等,毛利很高,特别这两年伴随着城市棚改,很多地方房价都翻了倍,开发商一下赚了2个亿很开心。但是一算,当时成本很低,现在土增税要交掉1个亿,还要交所得税2500万,心里很不甘。这个时候呢,规划一栋酒店自持不卖,除了建安成本,还要投入装修成本,星级酒店的装修成本4000、5000、8000都可以做(工程类税统一按9%征收),就把卖住宅、门面的利润,全部填到酒店来,把本来要交给政府的税钱,合理变成自己的资产,合理合规合法。合理避税,这是开发商最大的诉求。

如果只是为了合理避税,那又小看开发商的资金运作水平了。

房地产开发就是资金杠杆游戏,碧桂园、恒大用的都很好,发展就特别快。酒店属于现金流好、特别优质的资产,开发商当然不会错过。目前按星级酒店的资产评估,开发商一般可以从银行最高贷出总资产1.2倍的贷款出来,利率一般6%左右。酒店经营利润还贷款,贷出来的钱放到其它项目继续做开发。另外,负债也是资产,财务报表更好看了,股票市场又有故事可讲了。节省税费1个亿,合理变成自己的酒店资产,从银行又贷出1.2个亿,酒店经营的利润还贷款,财务报表上面,总资产变成了1个亿资产+1.2亿负债=2.2亿。

财报漂亮,信用评级上调,资本市场融资成本下降,股票蹭蹭上涨……

第五点,做标杆或者老板喜欢。做标杆主要是指有意进军酒店行业的开发商,做一家标杆,虽然酒店本身不赚钱,但赚的是品牌。比如王思聪的万达酒店,在外滩做了一家号称七星的万达瑞华酒店,包含地价总投资34亿,按70%的开房率、5000元/晚的房费做经营测算,年亏损6250万,照样做!

再有一种,就是传说中的土豪开发商,赚了钱搞一家五星级酒店,当地人都知道了,酒店赚不赚钱不重要,能赚面子就行!

所以,你说,为什么星级酒店不赚钱,开发商都还热衷于大干、快干?

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