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酒店加盟再“内卷”:对赌出租率“抢”投资人

编辑:酒店加盟网时间:2022-09-23 09:56:23来源:未知

为酒店投资人纾困的政策正在一步步升级。

疫情之初,不少酒管集团就纷纷向投资人提供各类帮扶、减免,以打消投资顾虑。最近几个月,陆续有投资人称,酒管集团已经开始针对投资经营开出对赌或是承诺条件。

7月1日,华住集团承诺,对于今年新开门店,在2023年综合平均出租率在80%以下,则免收2023年全年2%的加盟管理费。

不久前,德胧推出了粤起华南专项发展政策,还以高达85%的出租率对赌管理费。

针对实际运营状况,向自身发起“挑战”,酒管公司们拼硬实力的时刻已经到来。那么,向投资人表明对赌诚意,是否值得酒管公司们去跟呢?

01 出租率对赌写到合同里

最近,《酒管财经》在与一些酒店投资人沟通中发现,他们很看重酒店品牌开出的优惠、扶持政策。酒管公司给予的条件不再是简单的减免,而是提出“对赌”条件,在一定程度上打消了投资者的顾虑。

华东的一名投资人提出,近些年受疫情的影响,很多酒管公司的加盟政策增加了很多优惠法码,比如说,前期筹建的各项费用适当减少,还有如达不到相应出租率或RevPAR,承诺退部分管理费用等。

但是,这笔费用想拿到手并非易事,甚至加盟店本身需要“老天爷赏饭吃”——物业位置得十分优越。

对于加盟对赌,逐渐有酒管集团开始发布相关政策。

前不久,针对华南区域,德胧在双向奔赴计划基础上推出了粤起华南专项发展政策。

业主投资人享受开业至2025年12月31日期间享受动态经营阶梯式减免管理费优惠政策,最高优惠是计划期间100%免收管理费。

除管理费外,以上项目还能获得前期一次性费用(品牌申请费+技术服务费)100% 先交后返、免保证金的优惠政策,业主前期投入费用100%再投入于资源倾斜包+营销产量包,用于帮助业主扩大生意增量,更快更稳达到竞圈塔尖的突出优势,另外也可享受优秀店总等集团赋能。

条件是:针对位于广深核心商圈,并于2025年12月31日前开业的曼居酒店、MORA、开元名庭、Ruby项目,另外,要符合“4好”:好城市、好商圈、好位置、好物业,满足这些条件都能获得返现。

德胧集团相关负责人介绍,以高达85%的出租率对赌管理费,这无不体现德胧在华南的极大诚意及自身经营的底气。

德胧相关政策提出后,市场反映如何?整体的加盟扩张速度是否有变化?

德胧集团相关负责人告诉《酒管财经》,目前线索咨询量提高了很多,仅在9月21日当天就签约了8家酒店,现阶段双向奔赴计划已严格甄选出14个符合要求的项目,包括位于北京、天津、广州、深圳等核心城市核心商圈的旗舰项目。

该负责人指出,粤起华南政策加快了德胧在华南的拓展步伐,南宁会展中心、深圳蛇口等项目开业在即,广州、深圳、南宁、崇左等地17个极具意向的项目签约在即。

对于上述政策能否落地?该负责人称,德胧的双向奔赴政策是白纸黑字写到合同里的,以此来保障投资人的相关权益。由于政策推出不久,目前还没有新开门店相关运营数据。

就此前德胧旗下酒店表现来看,今年高端度假酒店暑假出租率和平均房价的整体表现超去年同期,像杭州富春方外8月以来平均出租率超过80%。

另外,14家开元名都度假酒店实现出租率与平均房价的双增长,客房收入环比提升超50%,整体表现已超越去年同期。

余姚阳明观堂出租率实现翻一番,平均出租率增长65%。

但就目前而言,德胧旗下酒店在华南开业酒店数量仅有一家,在《酒管财经》看来,本次重仓华南市场,也有区域分布力求均衡,以触达在华南的影响力之举。

不仅是德胧集团,7月1日,华住也针对加盟扶持力度添了把柴。

华住在门店出租率方面承诺:2022年年内签约以及开业的门店,若该店在2023年1-12月期间年平均综合平均出租率在80%以下,则免收该店2023年全年2%的加盟管理费。

但从华住公布的半年报来看,今年一季度,华住集团国内的经济型酒店RevPAR为105元,较2021年同期下降8.5%;同酒店入住率为62.9%,同比下降8.6%。而中高档酒店的RevPAR为164元,较去年同期下降9.4%;同酒店入住率为56.8%,同比下降7.6%。

华住第二季度的酒店入住率为64.6%,混合平均可出租客房收入为141元。

整体来看,华住要想实现80%的出租率,投资者需要加把劲,并且祈祷外部疫情防控更加宽松一些。

其实,对于酒管公司们来说,敢于承诺、对赌的背后是为投资人减负,降低投资人顾虑,提振市场信心;再者是对未来的市场前景依旧保持乐观,而承诺出租率是对自身运营、管理能力的自信。

但是也有行业人士分析,对于头部酒管集团的华住来说,做出这个对赌也是因为2022年是其“千城万店”计划的关键年,截至2022年上半年来看,华住已开业门店数为8176家,下半年势必要做出利于投资人的姿态。

02 对赌的利与弊

在酒店行业,酒管公司与投资加盟方对赌已有很多先例,以往一些初创、规模不大的酒管品牌为了快速和投资人达成加盟管理协议,会采取对赌协议,大体上会承诺出租率或RevPAR如不能履约,不收管理费,甚至是连续几年达不到约定指标,可以解除合同。

如今,经营对赌再次被两家大型酒管集团推出,对于酒管集团和投资人都有哪些利弊?

《酒管财经》智库高级研究员、酒店投资人周江涛认为,就对赌而言,好处是酒管公司的管理合同不再是霸王条款,它对加盟店的业绩、管理结果会有一定的承诺。

不利的一面是,门店的扩张更加迅速,市场的供给量会大大增加,导致竞争更加激烈,甚至会出现一些恶性竞争。

他指出,关于出租率、RevPAR的对赌设定,约定的数字很有学问,管理公司有大量数据做支撑,比如华住,目前有8000多家门店,它能够很好测算出来对赌数据的安全值。

而对于普通投资人而言,相关数据不大容易获得,投资人只能靠自己的经验、预期去跟管理公司去商谈,而最终结果导向大概率还是以管理公司提供的数据为主。

比如投资人认为对赌的出租率应该为80%,而管理公司认为只能设置到70%,双方折中一下定为75%,所以在数据方面,投资人依旧属于弱势。

另外,上述行业人士也认为,对于对赌本身而言,占主动的还是酒管公司,因为酒管连锁毕竟是轻资产,并以收取管理费为主,如若对赌失败预期收益减少,其广告效应、市场占有率依然具备。

《酒管财经》在此提醒诸位投资者,应该理性分析当地酒店市场供给以及消费能力,谨慎做出投资抉择。如果只是因为优惠而贸然投资,后续的工作可能会相对棘手。

03 运营才是关键点

除了在出租率上做承诺,酒店加盟优惠或相应减免扶持,甚至是低息贷款等,似乎在行业艰难时刻已经成为一种标配。

甚至大部分酒店集团采用的是一次性的减免或优惠措施,这毫无疑问可充当“速效救心丸”之效,但酒店原“体弱多病的体质”没有改变,而囊括生意拓展、营销支持、产品研发、团队打造等提升门店核心竞争力的酒店品牌,才能达成稳定经营的目标。

酒店投资人更应该了解的是酒管企业在后端的运营、产品持续迭代,以及委派人才的智力、专业输出上。

总结

酒管集团的加盟政策五花八门,但是千万不要被“免”字模糊了双眼。如何争取加盟利益最大化,是投资人需要考虑的。

对赌也并非一无是处,在众多加盟优惠中,它至少是酒店品牌的一种态度、约定。

正当酒店行业面上回暖,投资人依然谨慎之时,谁能够根据实力给出更多加盟保障,谁就能获得更多加盟投资的机会。

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