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酒店投资测算常见的几种方法

编辑:酒店加盟网时间:2020-12-14 13:34:03来源:未知

酒店投资测算常见的几种方法

酒店投资测算是我们投资酒店必要的一个环节,如果没有测算回报周期就进行投资的话,说明大家还是以“满腔热血”在做事情,这样的情况也遇到了好几回了。之前的文章也有提到过好几个案例,自持物业不算租金的、成本没有控制利润几乎为零的,投资额过高回收无望的。所以在这里建议大家别盲目投资,测算好了再下手,有预期才有心里准备,经营过程中遇到问题时,心态才平和。

在做投资测算的之前,我们需要对酒店项目周边情况有所了解,甚至需要一定时间的市场调研。调研的内容主要包括:周边物业的租金水平、周边酒店类型、房价、房量、房型比例、房型开房率、人力成本、配套设施、OTA表现、客群特征、周边商业氛围等等情况。掌握这些情况后我们才能对物业本身价值做出合理的评估,租金多少合适、租金递增多少合理、免租期多长大家都能接受、租赁年限等等。个人独资且自持物业也建议把这些商务条件进行约定,以便后期做投资测算时预估的酒店盈利能力较为精准。

然后开始建立测算模型,大型酒店集团都会有一套测算模型,这样的模型是基于大数据得出的,比如全国各地的租金水平、人资成本、洗涤费用等等成本数据,可以直接套用,减少了误差。而我们单体酒店没有相关数据资料,所以投资就需要比较详细的列举。一般来说酒店成本包括:租金、人力(基本工资、社保)、洗涤费、能耗(水电气)、税费、保险费、办公费、维修保养费、网络电视费用、中介佣金(预付10%)、易耗客用品(牙膏、牙刷、拖鞋、沐浴露等等)等等费用,大家可以根据项目所在地的情况列举在表格里,根据调研数据填写进去。收益方面主要是对周边同档次酒店的市场调研,比如开房率(这里给大家说个技巧,上午的10点左右去这些酒店的楼层里面,找到做清洁的大姐,他们的工作车上会有分房记录,可以看看昨晚开了多少间房。详细些的可以把酒店一个楼层的大床、双床、套房房号摸清楚,在对照分房记录,计算到房型的开房率;也可以跟他们沟通了解酒店开房情况,比前厅更有效)、房价、人流情况、OTA(携程、美团上的价格/开关房时间等)情况来预估一个价格均值。最后找专业的酒店设计公司依据物业定位给出物业排房数据,就可以开始测算了。

下面我们来讲讲这几种测算方法,这里比较多的公式,大家主要看公式即可。。

1、单房投入收益测算法

单房投入是指用酒店整体投资均摊到房间,即用酒店整体所有投资除以房量得出单房投入金额。单房成本同样是将酒店所有单月运营成本除以房量再除以30天得出的数据,这个数据加上单房的租金成本得出酒店单房日均成本。用酒店房型房量乘以预估售价乘以预计开房率除以总房量得出单房售卖收益(revpar),用单房售卖收益-单房成本得出单房日润再乘以365天得出单房年利润,用单房投入除以单房年利润得出单房回报年限,即为酒店投资回报年限。

公式如下:

单房投入=酒店整体投资额/酒店总房量

单房日租金=酒店面积*(租金+物管费)/30天/酒店总房量

单房日运营费用=酒店月度运营成本/30天/酒店总房量

单房日成本=单房日租金+单房日运营费用

单房售卖收益=所有房型预估售价*房量*预估开房率/酒店总房量

单房利润=单房售卖收益-单房日成本

单房年度利润=单房利润*365天

酒店回报年限=酒店单房投入/单房年度利润

2、整体投资均价测算法

均价测算法较为简单,即为

酒店年度营收=酒店总房量*酒店单房售卖收益*365

酒店年度成本=酒店月度成本*12

酒店年度利润=酒店年度营收-年度成本,或者按照酒店常规毛利40%*年度营收

酒店回报年限=酒店总投资/年度利润

3、全面精细化测算法

这个算法较为复杂,但相对更加精准,主要是一些有大数据的大型酒店集团使用。因其原理涉及方面较为复杂(租金增长、人力成本增长、大环境市场变化趋势、物价变化趋势、消费变化趋势等等方面),这里我们只做简单介绍。

首先计算投资方面还是跟第一种方式雷同

其次会对租赁期间内租金总额做计算(自持物业也需按照市场价计算租金成本)

然后对租赁期年度收益增长规律(规律有一套公式进行测算,常规增长率不低于8%,因市场商圈情况不一,有所区别),大致测算酒店租赁期的运营总收益。

经过对比得出回收年限。

4、注意事项

以上测算方法均没有扣除酒店折旧摊销、酒店投资资金利息,所以均以酒店毛利计算的回报周期,需要用净利润测算时需扣除相应成本。另外,测算时因数据的准确性问题,建议大家在测算出结果的基础上上浮20%左右的时间,看看自己是否能接受,能接受才开始慎重投资。

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