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老旧酒店如何改造?

编辑:酒店加盟网时间:2020-12-07 14:36:17来源:未知

老旧酒店如何改造?

现在很多开业时间比较久的(在营5年以上)酒店地理位置不错,商圈流量不错,之前签约的商务条件又很优厚,但因为装修开业时间久远,造成产品价值不高,溢价能力不强,现在微薄的利润(甚至有亏损)完全是建立在低租金的基础实现的,也就是赚的房租差。

很多这类酒店投资人也意识到这类问题,想做酒店的翻新改造,但面临几个比较现实的问题:

1、酒店装成什么风格,才能在当地有市场竞争力2、装修后房价是否一定可以上涨,且幅度较大,收益可观3、酒店是简单更换软装和翻新家具,还是整体拆除后重装4、酒店装修周期影响收益该如何消化成本5、酒店装修资金来源剖析以上几个核心问题前,我想先谈谈哪些酒店适合做升级改造,不然盲目改造所产生的成本无法在较短时间内收回,那么改造的意义就不大了。

我建议具备以下几个条件就可以考虑或规划酒店升级/翻新改造:1、地理位置不错,在城市较为核心的商圈,商圈消费再升级

2、租期剩余时间足够长,或能续长约的,且商务条件有一定优势

3、大厅面积和配套、物业结构比较合适升级4、原来装修风格落后时代发展的或工程质量上严重问题(渗水、漏水),影响经营的

这里的翻新/升级改造主要是指投入费用的多少和是否停业装修。翻新投入相对较小,适用于整体结构性比较好的在营酒店,如房间/大厅面积、采光、通风、卫浴间等等都比较合理,适合通过软装和家具、大厅、门头调整改变酒店风貌,提升档次。

升级改造主要是针对原有设计或布局上有重大缺陷,不宜通过简单改造升级的酒店。这类酒店普遍情况是房间面积过小、未做干湿分区、暗房比例过高、设施设备严重老化等等情况。这类酒店必须通过拆除原有结构,重新设计装修,才能全面提升酒店品质。

我们再来看开篇提到的5个较为核心的问题:

1、酒店装成什么风格,才能在当地有市场竞争力酒店产品风格跟酒店项目所在地商圈属性相关,跟商圈内消费人群相关,也就是说要对商圈内的客群、竞品、商业配套设施等进行市场调研后,根据调研结果来确定酒店定位及产品设计理念。这样才能针对性的激活商圈客流,迎合市场。

2、装修后房价是否一定可以上涨,且幅度较大,收益可观一般来说,我们投入资源进行重新或翻新产品都希望能在原有基础上有大幅增长,但实际情况还是要根据调研结果来看,如果未做调研,新装、翻新产品在市场已有雷同类似产品,将无可避免的掉入价格战的“坑”里。基于调研分析后的产品设计,在市场上会有一定的竞争力,但测算房价时需相对保守谨慎,还是要做好投资回报分析。房价和开房率是两条不同且相交曲线,我们在先确保开房率的基础,逐步爬升酒店平均收益(Revpar),相对更佳,而不是绝对按照测算模型定价。所以上涨是一定的,涨幅要看实际运营操作能力,不是完全靠酒店产品设计。

3、酒店是简单更换软装和翻新家具,还是整体拆除后重装这个问题,在之前分享翻新/升级的时候已经回复了,简单来说就是看酒店底子好不好,好底子就翻新,底子差就重新来。

4、酒店装修周期影响收益该如何消化成本翻新就比较好解决,可以逐层翻新或少量房间翻新(根据翻新时间周期,确定一次5间还是8间),大厅和电梯间、早餐厅、走廊、公共卫生间建议同步翻新,切勿只管客房,公区不理会。客人首先看到的是我们的门头、大厅这类公共区域。

停业重装相对损失较大,房租、人工费用都需要有消化渠道。建议1、房租在续约时或直接找业主方沟通,毕竟大家合作多年,尽量争取到一定的免租期,这里有一个月算一个月。2、员工工资部分,建议装修期间发放基本工资,同时开通预售礼包售卖,通过线上方式销售新装酒店优惠礼包,给予员工提成,既能回一定的款,又能让员工有一定收益(需系统支持分销模式,不懂的朋友可以加微信咨询)。3、设计、施工单位的衔接好,将时间安排更加紧凑,在确保工程质量的同时尽量缩短装修周期。设计需要一定时间,所以这时候还可以继续经营,并开始宣传酒店新装信息,锁定一部分老客户。4、部分可用物料物资提前安排好仓储,做好装修期间的销售计划安排,拓展新客户,拜访老客户。

5、酒店装修资金来源酒店装修资金除去自有资金外,可以向银行申请装修贷款,或向OTA平台申请装修贷款。因为银行、OTA都有我们的流水数据,申请相对会更加容易,批复的额度和速度都比较快。当然我们需要对比下资金成本及还款节奏,是否会对酒店新装后经营产生压力。量力而行,仔细对比。

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