返租公寓值得投资吗？

如今的房地产行业，可以说发展的是如火如荼，在这个行业中还有一个很完美的投资产品，那就是返租公寓。返租公寓之所以在这几年非常的火，主要是因为它一方面迎合了那些投资者非常厌烦风险太大的心理，在这里会有着稳定的回报。另一方面，还可以满足让开发商资金快速回笼的要求。

但是返租公寓真的有这么完美吗?这个完美产品的背后，它到底有着哪些伎俩呢?我们今天就把返租公寓的画皮给揭下来。

返租公寓它的具体操作手法，那就是开发商在开盘的时候，销售公寓的同时要跟购房者签订两份合同，这两份合同一份是购房合同，另一份则是包租合同。购房合同，是购房者和开发商签订的，而包租合同则是跟开发商旗下的公寓运营公司，或者专门聘请的这种运营者来签订的。

之所以能吸引广大的购房者投资公寓，最主要有下面三个因素。

第一，在前3~5年，公寓租金的回报是可以直接抵扣房价。

第二，包租者会给购房者承诺，每年有8%~10%的回报率。

第三，开发商承诺在十年后会原价回购房子。

看到这三个条件，就连笔者自己也忍不住开始心动。购房者在看完之后，是不是就会认为这种投资几乎就是一个高回报零风险的代表呢?在冲动之下，没有考虑其它，就开始购买了。

别着急，下面我们一一的将它的画皮给揭露开来。

首先，前5年的回报直接去抵扣房价，这种说法是羊毛出在羊身上。

也许正是这一点，才惹得购房者们心动，100万的房子，刚刚投资就直接获得了24%的回报，用76万就可以买下，大家是欣喜若狂的。其实这是开发商使用的一个障眼法，如果不按返租公寓去售卖的话，它的市场价也只是在76万左右，返还的那24万，只是开发商临时加上去的。

其次，每年8~10%的回报，根本无法长久保持和实现，因为它违反市场逻辑。

大家笨想想就知道了，对购房投资者的承诺高于市场的正常回报，这一点就注定返租公寓无法长久的存在下去。因为现在银行的理财收益，仅仅只达到4%或者是4.5%，而开发商承诺的8%~10%，它远远高于正常的市场回报率。大家想一想，市场回报达不到开发商当初承诺的那种情况，大家觉得开发商会用自己的钱来贴补吗?

最后，开发商承诺的十年原价回购，在现实操作中根本不可能实现。

说白了，这只是一个美丽的陷阱，现实中我们谁听过曾经发生过回购的现象呢?十年之期，虽然很短暂，但是毕竟也要经过3600多天，到那个时候会有什么政策，市场怎么改变，谁也不知道，所以开发商才敢如此的给大家承诺。