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投资酒店公寓心得分享!酒店公寓值不值得投资?

编辑:酒店加盟网时间:2019-08-28 14:00:09来源:未知

我们经常会接到某某公寓楼盘的推荐电话,其中有一种就是酒店式公寓。这个概念我想是开发商为了凸显公寓的高档次而营造的。在公寓式的管理之上,提升到酒店式的服务!同时会兼具写字楼功能。这种公寓一般地段很好,面积小,房屋单价低,因而总价与同区域的住宅相比便宜很多。所以接到这样的电话,经置业顾问的一番介绍,是不是立马就勾起你的购买欲望了?特别对于年轻人面对现在住宅的高房价,高首付而望而却步,那么酒店式公寓(或Loft公寓、青年公寓、单身公寓、养老公寓等等类型的公寓,本质上都差不多)必成纠结之处!那么酒店式公寓与普通住宅到底有什么不同?值不值购买?等问题也就随即而来。

酒店式公寓一般配置包括厨卫在内的综合套间,拥有独立产权,具有“自用”和“投资”两大功能。它的突出特点就是提供酒店式的服务。换句话说就是成了公寓中的星级公寓!他的优点还有一般装修豪华,租金水平高,不限购等几个方面,有利必有弊,那么下面着重讲解它的弊端:

酒店式公寓与普通住宅的区别

1、土地性质不同,这也是本质区别

这种公寓类型的建筑一般都配建在商住性质的用地之上。所以首先我们应明确,每块土地的性质用途,在规划部门的控制性详细规划和国土出让合同上都会有明确约定和限制。住宅只能建在住宅用地上或商住用地上,而公寓可以建在住宅用地上也可以建在商住、商业、综合用地上。一般而言,普通住宅就是平常所说的商品房,土地性质为住宅用地或商住用地中的住宅部分,而酒店式公寓则是商业或综合用地。土地性质的不同决定了地上建筑物形态存在本质上的区别。同时也就决定了下面几项的差别:

2、产权年限较短

产权年限之争业已画上句号,但这是针对普通住宅而言,土地出让年限到期后自动续期。但对于其他用地尚无此说法。普通住宅一般在70年,而酒店式公寓等一般为40年或者50年。酒店式公寓作为商业用地,其期限届满后需要付费续期应当是没有任何争议的。

3、落户政策差异

按照各个城市的有关规定,往往只有购买满足一定面积或者总价要求的住宅类产品才能落户,因此通常只有普通住宅和基于住宅用地上的公寓(例如人才公寓等)才能落户,而商住和综合用地的酒店式公寓由于不属住宅性质,就不能落户。因此缺少了教育方面优势,那么在保值增值能力这项功能上自然也就比较吃亏。

4、生活成本不同

酒店式公寓的水、电、物业、电梯费等参照商业标准缴纳,比普通住宅的居民水电贵1.5-2倍左右。另外一般是不准通天然气的。所以吃饭只能通过电器来解决,细账就不算了,经年累月,这都是一笔笔不小的开支。

5、税费标准较高

由于酒店式公寓与普通住宅土地性质及物业类型的差异,导致二者在税费缴纳标准上也有较大的不同。

直接购买新房,享受不到普通住宅税费优惠或减免。契税3%缴纳。

转让出售时,未满2年,需按全额的5%缴纳增值税;按差额的20%缴纳个人所得税;满2年的增值税按差额的5%计征,个人所得税相同。评估需现场勘查,基本与实际成交价形同,甚至高于实际成交价也是常有的事情。当然现在各地也会略微存在差异,可以根据当地实际情况来计算。

6、公摊面积差异

酒店式公寓等一般都是通廊式的布局,入口大厅及电梯厅都会更做得“大气”,加上长长的走廊,设备间也要比普通住宅多,因此酒店式公寓的公摊面积一般会达到40%左右,有的会更高!所以你实际购买来的实用面积大大缩水,居住的话会显得局促。

7、居住舒适度较差

由于公摊的不同,相同面积的酒店式公寓和普通住宅相比,居住舒适度较差,真的要买来居住的话那也应该是过渡的权宜之计。具体说来,影响居住舒适度的因素,主要包括公摊面积、容积率、日照通风、楼间距、绿地面积及绿地率、层高、红线内外不利因素等指标。还有一点着重说明一下,就是你决定不了隔壁邻居也是用来居住的。如果一个楼层多户用来办公的话,进进出出,人员嘈杂,你将会不胜其扰!

8、首付及按揭政策不同

贷款购买的话银行执行的政策也是不同的。一般而言从三个方面体现:一是首付比例,要求首付50%以上;二是贷款年限,一般不超过10年;三是贷款利率上,一般不享受住宅按揭的优惠利率,并且一般执行更高的利率上浮规定。

综上所述,酒店式公寓相较于普通住宅而言,既有其便宜、便利等优点,也存在着土地性质、落户政策、居住舒适度等方面的缺陷。并且相信你对酒店式公寓有了全面的了解。那么酒店式公寓值不值得购买呢?

酒店式公寓购买建议

上面说了酒店式公寓兼具自用和投资两种属性,那么我也分别加以建议:

1、自用型:

自己使用分为用来居住或用来办公用或者两者兼具。我想用来居住的话,这一定不是你的首选。如果经济能力达不到,那你完全可以选择二手房中面积小的,哪怕是年代久点的老小区,也会有较高的居住舒适度;如果是用来办公使用的话,如果你对公司形象要求不那么高的话,也将会是一种不错的选择。反正不买就是要租的嘛!但你也要清楚租房的灵活性已经资金的使用效率高等好处。

2、投资型:

这是购买酒店式公寓等主要的意图。一是通过购房投资对抗通货膨胀;二是可以收取不错的租金收益。至于想通过房产增值来短期赚钱,这个概率是非常低的,并且收益水平远远达不到普通住宅给你带来的收益。

酒店式公寓市场简要分析,仅供参考

1、需求量较少

通过与普通住宅的比较,相信都能看得出来公寓的需求面窄,需求量少。这也就是为什么你接到的电话基本上都是推荐公寓式投资的。开发商利用返祖促售,描绘租金收益水平及前景来诱惑你购买。即使在猛烈调控限购之下的需求外溢,带来的需求量也不是持续性的。

2、供给量过剩

因为部分老政策没有适时更改,现有项目规划中,住宅的商业配建比例仍无法调整,原先的库存还没消化,新的库存在不断增加。尤其是二线城市,超饱和过剩的商业综合体开发仍旧无法抑制,供需持续倒挂,也导致各类酒店出租率将越来越低;这也是短期内无法改变的趋势!3、租金收益下滑

由于电商冲击、实体经济不景气、限制消费政策等影响,星级酒店并未随旅游等的发展而受益,反而空置严重,引起住宿价格下调,高端舒适快捷酒店成新宠!快捷酒店用低廉的价格租用大量闲置的写字楼,消费者享受低价的同时,市场租金也在不断走低。个人投资的散售型酒店式公寓,通过统一运营是出路。但统一运营前期必须大量投资,快捷品牌酒店能返给投资者的利润也就极低,并且随着家旅的竞争,酒店式公寓的出租率也将越来越低。租金低廉,收益率降低,也导致了二手接盘侠缺乏!

最后,给大家一个中肯的建议,从投资的角度讲,哪些单纯依靠收租模式、开发商承诺返租式的公寓、写字楼、商铺等类型的房产,还是不要介入的为好。羊毛出在羊身上,开发商售完离场,经营好坏全在你们自己了。面临租金补贴的戛然而止,你还会否淡定?

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